Er is weer veel te doen rondom de WOZ-waarde die de afgelopen weken weer bekend zijn geworden. Ze zijn flink hoger dan het jaar ervoor. Peildatum is 1 januari 2022. Toen waren de huizenprijzen superhoog!
Vandaag gaan we kijken wat de gevolgen zijn en wat je kan doen als je WOZ-waarde omhoog is gegaan. Dit is geen advies natuurlijk.
Er zitten voordelen en nadelen aan een hoge WOZ-waarde.
Voordelen
- hogere verkoopopbrengst
- lagere hypotheekrente
Nadelen
- de afvalstoffenheffing (in sommige gemeentes)
- de rioolheffing (in sommige gemeentes)
- de onroerendezaakbelasting (OZB)
- waterschapsbelasting
- het eigenwoningforfait (inkomstenbelasting)
Dikke vette disclaimers vooraf.
Ik bespreek hier een casus van een huiseigenaar met een huis die de WOZ-waarde €300.000 heeft gekregen in de gemeente Groningen.
Op het huis rust een annuïteitenhypotheek zonder NHG. De huiseigenaar valt in belastingschijf 1 voor de inkomstenbelasting.
Betaal je inkomstenbelasting in schijf 2? Dan is deze rekensom weer anders
Woon je in een andere gemeente dan de gemeente Groningen? Dan zijn de gemeentebelastingen mogelijk een ander percentage. Kijk op je aanslag die je recent hebt ontvangen voor de percentages.
Bezwaar maken geeft geen garantie op een lagere WOZ.
Heb je je huis helemaal of bijna helemaal afgelost? Dan kan je onder Wet Hillen vallen (even googelen). Ook dan is deze situatie niet helemaal van toepassing.
Heb je een spaarhypotheek? Dan is een hogere WOZ-waarde vaak juist niet voordelig voor de rentekorting. Je kan dan een hoger maandbedrag krijgen. Wil je vast niet 😉
Om je WOZ-waarde op te vragen ga je naar https://wozwaardeloket.nl/
Oke, met dat uit de weg kunnen we aan het rekenen slaan! Yay!
Lagere hypotheekrente?
Misschien kan je hypotheekrente omlaag. Dat is een zoektocht op zich en is per persoon (of eigenlijk per hypotheek(deel) verschillend. Allereerst moet je uitzoeken of je rente omlaag gaat als je renteopslag veranderd. Dit is vaker het geval bij annuïteitenhypotheken en lineaire hypotheken. Bij een spaarhypotheek dan weer niet. Heb je NHG? Dan is je rente al lager *
Wil je zeker weten dat je korting op je rente kan krijgen als je huis hoger is getaxeerd? Bel even met je hypotheekverstrekker.
Benieuwd hoeveel korting op de rente je kan krijgen? Zoek op de website van je hypotheekverstrekker op: Schuldmarktwaardetabel.
Casus
Bij het berekenen van de belastingen en het eigenwoningforfait heb ik een casus genomen. We hebben een huis die met de nieuwe WOZ-waarde €300.000 waard is. Er rust een annuïteitenhypotheek op. We vinden dat het huis €280.000 waard is. De hypotheekgever verdient €40.000 per jaar. Daarmee betaalt hij inkomstenbelasting in schijf 1. Het huis staat in het mooie Groningen. Er gaat niks boven Groningen.
Gemeentebelasting
In Groningen betaal je 0,1471% van de WOZ-waarde aan Onroerende zaak belasting en 0,0489% watersysteemheffing.
Bij een huis van €300.000 is dat dus €441,30 per jaar voor de OZB en €146,70 watersysteemheffing.
Maak je bezwaar? En kan je aantonen dat je huis €280.000 waard is in plaats van €300.000? Dan scheelt het je op de OZB €29,42 en voor de Watersysteemheffing €9,78. In totaal €39,20
De belasting kan per gemeente verschillend berekend worden.
Eigenwoningforfait, meer belasting
Als je een koophuis hebt ziet de belastingdienst dat als eigen vermogen opbouwen. Volgens de belastingdienst is dat voordeliger dan huren. Dat moet natuurlijk wel belast worden. Het eigenwoningforfait. Je telt daarvoor een bedrag op bij je belastbare inkomen.
Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde. In 2023 wordt gerekend met 0,35% van de WOZ-waarde bij huizen tussen de €75.000-€1.200.000. Daar zullen de meeste van ons wel tussen zitten lijkt me 😉
Het eigenwoningforfait is dan in onze casus dus €1050. Maak je bezwaar en blijkt dat je huis €280.000 is, dan komt het eigenwoningforfait op €980. Een verschil van €70.
Wat maakt dat uit?
Dit bedrag van het eigenwoningforfait tel je op bij je inkomsten. Als je €40.000 per jaar verdient, tel je het eigenwoningforfait erbij op. Je verdient dus €41.050. De hypotheekrente die je hebt betaald mag je er weer vanaf halen. Heb je bijvoorbeeld €3000 aan rente betaald dit jaar? Dan is je belastbare inkomen nog €38.050. Daarover betaal je inkomstenbelasting.
Halen we het voorbeeld er weer bij van €300.000 naar €280.000? Betaal je belasting in schijf 1? Dan is het tarief 36,93%. Bij een WOZ-waardedaling van €20.000 betaal je over €70 per jaar minder belasting. Dat scheelt je €70 * 36,93% = €25,85.
Dus bij onze casus betalen we bij een WOZ-waarde van €300.000 maar liefst €39,20 meer gemeentebelasting en €25,85 meer inkomstenbelasting per jaar. In totaal €65,05 per jaar.
Conclusie 1
Is de rentekorting dus meer dan dit bedrag wat je aan belasting zou besparen? Dan kan je meer moeten betalen bij een lagere WOZ-waarde. Geen rentekorting? Dan kan je overwegen om bezwaar te maken. In mijn geval is de rente met ongeveer €9 per maand omlaag gegaan. Zo’n €108 per jaar.** Een lagere WOZ-waarde heeft dus voor mij geen zin, ik ga ‘m niet zo laag krijgen dat het voordeliger is dan die €108 per jaar.
Voor jou kan die conclusie anders zijn. Dan kan je bezwaar maken. Een snelle google zoektocht helpt je erbij. Op mijn aanslagbiljet staat zelfs hoe ik bezwaar kan maken. Misschien ook wel op die van jou.
Conclusie 2.
Niets doen kost het meeste! Als ik nu (succesvol) bezwaar had gemaakt, zou ik minder gemeentebelasting en minder inkomstenbelasting betalen. Nu betaal ik minder rente. Had ik niks gedaan? Dan zou ik het meeste betalen. Dan was mijn rente niet omlaag gegaan en de belasting wel omhoog.
Niets doen kost je dus het meeste… Nu je dit weet is niks doen een keuze. Succes met je rekensommetje!
Liefs,
Elske
*Heb je Nationale Hypotheekgarantie? Dan heb je al korting op de rente. De hypotheekverstrekker loopt namelijk weinig risico zijn geld niet te krijgen als je door omstandigheden je hypotheek niet meer kan betalen. Je betaalt een eenmalig bedrag. Nationale hypotheekgarantie is een verzekering tegen restschuld als je door omstandigheden je hypotheek niet meer kan betalen. Omdat de bank minder risico loopt als jij voor NHG kiest, krijg jij korting op je rente.
**De looptijd van mijn rentevaste periode is nog 9 jaar. Dus eigenlijk scheelt het me 9x €108 = €972. Als ik het bespaarde geld beleg zou het zelfs €1350 zijn! Te berekenen met mijn rekentool rendement berekenen.
